Взаимодействие участников рынка недвижимости: оценщик и риэлтор

13.10.2021 00:00

 

Рынок недвижимости представляет собой систему организационных мер, при помощи которой его участники сводятся вместе для определения цены, по которой происходят сделки с особым товаром - недвижимостью.

Как известно, экономическими субъектами рынка недвижимости выступают:

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

1.       Федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

2.       Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

3.       Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

4.       Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

5.       Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

6.       Проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

7.       Органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

8.       Государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

1.  Риэлторы, оказывающие агентские и брокерские услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью.

2.       Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов.

Как мы знаем, на сегодняшний день профессиональная оценка стоимости недвижимости – один из самых востребованных видов оценочной деятельности. Оценка офисных, административных зданий, земельных участков и объектов капитального строительства или жилых объектов проводится для определения их реальной стоимости и подчас может быть существенно скорректирована под влиянием определенных факторов.

3.  Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

4.  Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.

5.  Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта.

6.  Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности.

7.  Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности.

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

• для продажи; · 
• для торговли и бизнеса; 
• для капиталовложений;  
• для личного использования.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.

Говоря о взаимодействии профессиональных участников рынка недвижимости, необходимо выделить основную проблему – это отсутствие информационного взаимодействия, что негативно отражается на формировании цивилизованного рынка недвижимости в России в целом и в регионах в частности. 

Самая «болевая точка» рынка недвижимости - отсутствие прозрачности рынка и координации между участниками рынка. 

В связи с этим тесное взаимодействие и взаимовлияние некоторых участников рынка недвижимости выходит на первый план и может оказаться существенным фактором развития анализируемого рынка.

Так, например, необходимо объединить усилия риэлторов и оценщиков, для получения объективной информационной картины рынка недвижимости в плане стоимости как коммерческой, так и жилой недвижимости, поскольку вся статистика данного рынка основывается на ценах предложения объектов, а реальной стоимости сделок никто (за исключением риэлторов и органов регистрации прав на недвижимое имущество) не знает, в том числе, и сами оценщики недвижимости.

Представляется возможным выделить три основных побудительных мотива для активизации сотрудничества – это стремление к повышению профессионального уровня риэлторов и оценщиков (т.е. к развитию профессий); определение реальной (объективной) рыночной стоимости объектов недвижимости, основанной на ценах уже совершенных сделок; а также стремление к лоббированию интересов профессиональных общественных организаций в рыночной среде и на государственном уровне.

В целом, профессии риэлтора и оценщика недвижимости тесно взаимосвязаны. Основными факторами, которые определяют успешную риэлторскую деятельность, являются:

Без всех этих  факторов не приходится говорить об успешной деятельности, в первую очередь, на рынке коммерческой и промышленной недвижимости.

Риэлторы и оценщики оказывают взаимовлияние друг на друга поскольку, например, опыт и инструментарий оценщика может позволить риэлтору определять цену объекта из той или иной ценовой категории с учетом корректирующего коэффициента намного быстрее, что значительно экономит время и позволяет устанавливать адекватные цены на объект. С другой стороны, имея нужную информацию по ценам уже совершенных сделок (которые имеются у риэлтора), оценщик намного быстрее сможет рассчитывать адекватную (реальную) рыночную стоимость объектов.

В России существуют некоторые объединения риэлторов и оценщиков, основной миссией которых является развитие цивилизованного рынка недвижимости. 

Необходимо развивать тенденцию объединения участников рынка недвижимости в регионах, поскольку риэлтор и оценщик должны работать сообща, тесно взаимодействуя друг с другом.

Еще одним из неотъемлемых и важнейших профессиональных участников рынка недвижимости является аналитик. Без глубокого анализа ретроспективных данных и грамотного прогноза тенденций развития невозможно дальнейшее становление цивилизованного рынка коммерческой и жилой недвижимости. Именно поэтому организация взаимодействия оценщика, риэлтора и аналитика является главнейшей задачей, способствующей не только их профессиональному росту, созданию открытого информационного поля, но и формированию рынка недвижимости, на котором обращаются объекты, имеющие реальную рыночную стоимость.

Федеральный стандарт оценки (ФСО) №3 «Требования к отчету об оценке» указывает основные разделы, которые должен содержать отчет об оценке. Одним из обязательных разделов, без которого отчет признается не действительным, является «анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов». Таким образом, привлечение профессионального аналитика в процессе определения стоимости объекта недвижимости, может, с одной стороны, существенно сократить время на установление причинно-следственных связей экономического характера и сделать на основании проведенного анализа обоснованные выводы о стоимости актива, а, с другой стороны, повысить качество предоставляемых оценщиком услуг.

Еще раз повторюсь – организация тесного взаимодействия и обмена опытом риэлторов, оценщиков и аналитиков предполагает более узкую специализацию каждого, что, в свою очередь, позволяет специалисту совершенствовать свои профессиональные навыки и, в конечном счете, предоставлять потребителю более качественные услуги. А это является основной задачей формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

Отсутствие этого взаимодействия в сочетании  с неблагоприятными макроэкономическими факторами по сути ввергли региональный рынок недвижимости в ступор, в результате чего мы 8 лет получили  его просадку  в долларовом эквиваленте в 3-4 раза и в рублевом в 1.5. – 2.

В связи с чем Актуальнейшей проблемой для налогоплательщика  стала  кадастровая стоимость недвижимости (которая в свете  этих событий стала в основном завышена)  и новая величина налога на имущество физических и юридических лиц. Если проблему определения кадастровой стоимости сформулировать обобщенно, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Термин «некачественная» здесь следует понимать, как спорная, необъективная, неадекватная, недостоверная, сомнительная. Причин необъективной оценки очень много, и все они связаны с наличием огромного количества проблем определения и оспаривания в суде кадастровой стоимости.

В данном вопросе также на первый план выходит проблема взаимодействия участников рынка: оценщика, риэлтора и аналитика, поскольку при определении кадастровой стоимости объектов прослеживается наличие информационного дефицита.

Сложность заключается в том, что оценщику, рассчитывающему кадаст­ровую стоимость объектов недви­жимости, недостает множество информации об объектах оцен­ки и о совершенных сделках с аналогами на рынке.

Оценка для целей налогообложения – это массовая оценка, а она основы­вается на анализе рыночной стои­мости объектов недвижимости. Однако зачастую фактические рыночные данные о сделках с объектами не­движимости отсутствуют в откры­том доступе. Оценщики используют в основном цены предложений.

Таким образом, основная (и главнейшая) информация о сделках с объекта­ми недвижимости (земли и стро­ений), которая должна быть ис­пользована для определения када­стровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В таких услови­ях безусловно нельзя получить качественную достоверную оценку.

В связи с этим в 2014 г. д.э.н., профессор В. Григорьев предлагал принять постанов­ление правительства РФ о регист­рации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определе­ния кадастровой стоимости объ­ектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, монито­рингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти по­ложения можно было бы реализовывать в рамках создания систе­мы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.

Однако, на мой взгляд, в данной ситуации важнее и корректнее организовать тесное взаимодействие и сотрудничество оценщика и риэлтора, поскольку последний обладает фактическими данными о ценах совершенных сделок.

Таким образом, можно выделить основные причины низкого качества проводимой кадастровой оценки недвижимости:

1. Низкая квалификация оценщиков. Указанную проблему может решить периодическое повышение квалификации специалистов-оценщиков.

2. От­сутствие достоверной информа­ции об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами (данную проблему решит взаимодействие оценщиков и риэлторов).

3. Оказываемое на оценщиков дав­ление как юридических лиц, так и руководи­телей региональных админист­раций (заказчиков), заинтересо­ванных в большинстве случаев в завышении (если заказчик - администрация), либо в за­нижении (если заказчик – юридическое лицо) уровня кадастровой стоимости, и другие причины.

Все это ведет, в большинстве случаев, к завышению кадастровой стоимости объектов недвижимости, и, как следствие, высокому налогу на имущество. В результате чего страдает прежде всего налогоплательщик. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ежегодно повышается количество налогоплательщиков (юридических и физических лиц), которые оспаривают в суде данные проведенной кадастровой оценки. Это можно увидеть на рисунке 1.

В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).

Так, общее количество споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости за год (с 2015 г по 30.09.2016 г) увеличилось на 18,5%, с 5682 до 6736. 

Суть проблемы в том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе методологии массовой оценки (для целей налогообложения), оспаривается посредством данных о рыночной стоимости этих же объектов недвижимости, но рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. При применении этих двух методологий оценки получаются различные результаты, порой  вдвое и более завышенные.

Считаю, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не должна превышать на столько превышать рыночную стоимость, а налогооблагаемая база должна быть стабильной. В этом случае возможно будет избежать многочисленных судебных и внесудебных споров с налогоплательщиками, кадастровая стоимость недвижимости которых оказывается выше рыночной. Следовательно, необходимо решительно отказаться от существующей методологии определения кадастровой стоимости. Рыночная стоимость должна определяться исходя из спроса и предложения, которую обобщенно должны рассчитывать объединения риэлторов и оценщиков, а не отдельные лица. 

Подводя итог всего вышесказанного, хотелось бы еще раз отметить важность сотрудничества основных профессиональных участников рынка недвижимости – оценщиков, риэлторов и аналитиков. Сегодня деятельность каждого из профессиональных участников рынка регламентируется соответствующими федеральными законами и стандартами, однако быстро меняющиеся экономические и политические условия в стране предъявляют к их работе все новые требования, которые пока не учтены ни одним нормативным документом.

Благодаря конструктивному взаимодействию между данными профессионалами (возможно и совместное законотворчество), процесс развития рынка недвижимости станет гораздо более цивилизованным, произойдет рост качества предоставляемых услуг, главным образом потому, что появится возможность определять реальную объективную рыночную стоимость объектов недвижимости. 

И как итог – выполнение главной задачи удовлетворения потребностей заказчиков, которые будут нацелены на долговременное сотрудничество.